Po wizycie u notariusza: co dzieje się po podpisaniu aktu i kto się tym zajmuje

Podpisanie aktu u notariusza to moment, który każdy zapamiętuje. Kupujący staje się właścicielem, klucze zostają przekazane i wydaje się, że sprawa jest zamknięta. Z prawnego punktu widzenia w kolejnych dniach i tygodniach musi jednak wydarzyć się jeszcze kilka rzeczy. Żadna z nich nie jest trudna, ale każda odbywa się w innym urzędzie, według własnych zasad i po bułgarsku. Jeśli ma być zrobiona porządnie, jest to zadanie adwokata, a nie kupującego.

W naszej praktyce klient podpisuje jedno pełnomocnictwo z podpisem poświadczonym notarialnie, zwykle w dniu transakcji, a wszystkie opisane niżej czynności pozostawia naszej kancelarii. Oto co robimy i dlaczego.

1. Wpis aktu do Rejestru Nieruchomości

Po podpisaniu notariusz przekazuje akt do wpisu w Rejestrze Nieruchomości prowadzonym przez Agencję Wpisów. To właśnie wpis sprawia, że Państwa prawo własności jest skuteczne wobec osób trzecich. Odbieramy wpisany akt, sprawdzamy, czy wpis wskazuje właściwe mieszkanie, właściwego właściciela i prawidłowy udział w częściach wspólnych, i przekazujemy Państwu jego kopię wraz z tłumaczeniem.

2. Rejestracja w BULSTAT

Zagraniczny właściciel, który nie ma bułgarskiego numeru osobistego (EGN ani LNCh), musi zostać wpisany do rejestru BULSTAT jako właściciel nieruchomości w Bułgarii (art. 3 ust. 1 pkt 10 lit. b ustawy o rejestrze BULSTAT). Wniosek składa się w ciągu siedmiu dni od zakupu (art. 12). Ustawa pozwala złożyć go adwokatowi na podstawie wyraźnego pełnomocnictwa (art. 9 ust. 3), dlatego robimy to my i przekazujemy Państwu numer BULSTAT. To po nim identyfikują Państwa gmina i dostawcy mediów.

3. Gmina: podatek od nieruchomości i opłata za wywóz odpadów

Wielu kupujących spodziewa się, że musi zgłosić mieszkanie w gminie. Od 2019 r. po zakupie nie jest to wymagane: dla nieruchomości nabytej w drodze sprzedaży lub darowizny nie składa się rocznej deklaracji podatkowej, ponieważ gmina otrzymuje dane w ramach samej transakcji (art. 14 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). W przypadku nowego budynku dane o nowych mieszkaniach przekazuje deweloper (art. 14 ust. 2).

Pozostaje upewnić się, że system rzeczywiście zadziałał. Sprawdzamy, czy miejscowy wydział dochodów lokalnych założył dla mieszkania konto podatkowe na Państwa nazwisko z prawidłowymi danymi, ustalamy kwoty podatku od nieruchomości i opłaty za wywóz odpadów i przekazujemy Państwu dane do płatności. Podatek za miesiące do miesiąca sprzedaży włącznie płaci sprzedający. Później obowiązują zwykłe terminy – 30 czerwca i 31 października – z 5% zniżki przy zapłacie za cały rok do 30 kwietnia; jeżeli zakup nastąpił już po upływie terminu, tę część płaci się w ciągu dwóch miesięcy od zakupu (art. 28). Kwoty obowiązujące w gminie Nesebyr omawiamy w artykule o podatkach od nieruchomości.

4. Umowy na prąd i wodę

Ten krok bywa często źle rozumiany. Konta u dostawcy energii elektrycznej (w tym regionie jest to EVN) i w miejscowym przedsiębiorstwie wodociągowym nie mają nic wspólnego z prawem własności. To umowy na dostawy zawarte na osobę zarejestrowaną jako odbiorca. Rejestr Nieruchomości ich nie aktualizuje, a ich przepisanie ani nie dowodzi Państwa tytułu własności, ani na niego nie wpływa.

Mimo to trzeba je przepisać: po to, by rachunki przychodziły na Państwa nazwisko, by odnotowano stan liczników w dniu przekazania i by ewentualne zaległości poprzedniego odbiorcy pozostały po jego stronie. Składamy wnioski o przepisanie w obu przedsiębiorstwach na podstawie aktu i stanu liczników. W nowym budynku konta przechodzą z dewelopera na Państwa.

5. Umowa o utrzymanie

W zamkniętym kompleksie zarządzanie częściami wspólnymi reguluje umowa między inwestorem a każdym z właścicieli, z podpisami poświadczonymi notarialnie, wpisana w odniesieniu do danego mieszkania. Dbamy o to, by została podpisana i wpisana oraz by mieli Państwo jej kopię. Zarządca po prostu wykonuje potem swoją pracę na podstawie tej umowy; nie potrzebuje do tego żadnego pełnomocnictwa od Państwa. Co zawiera taka umowa, wyjaśniamy w artykule o opłacie za utrzymanie (czynszu).

Co otrzymują Państwo na koniec

• wpisany akt notarialny wraz z tłumaczeniem;
• numer BULSTAT, jeżeli jest wymagany;
• potwierdzenie założenia konta podatkowego w gminie, należne kwoty i sposób ich zapłaty;
• numery odbiorcy prądu i wody na Państwa nazwisko;
• kopię wpisanej umowy o utrzymanie;
• krótką listę corocznych terminów.

Co pozostaje Państwa decyzją

Niektóre kwestie nie są częścią transakcji i decyduje o nich właściciel. Ubezpieczenie mieszkania nie jest wymagane przez prawo; bank zażąda go tylko wtedy, gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką. Jeżeli w przyszłości będą Państwo chcieli, by ktoś Państwa reprezentował, na przykład wynajmował mieszkanie albo zajmował się naprawami, gdy będą Państwo za granicą, jest to odrębne pełnomocnictwo do odrębnego zadania. Chętnie przygotujemy jedno i drugie, ale żadne z nich nie jest warunkiem posiadania mieszkania.

Dobrze przeprowadzony zakup kończy się tym, że kupujący nie musi już niczego dopilnowywać. Jeżeli kupili już Państwo mieszkanie i nie są pewni, czy wszystko powyższe zostało zrobione, prosimy przesłać nam akt – sprawdzimy.