После нотариуса: что происходит, когда нотариальный акт подписан, и кто это делает

Подписание у нотариуса — момент, который запоминают все. Покупатель становится собственником, ключи переходят из рук в руки, и кажется, что работа закончена. С точки зрения закона в ближайшие дни и недели должно произойти ещё несколько вещей. Ни одна из них не сложна, но каждая — в своём ведомстве, по своим правилам и на болгарском языке. Если всё делается правильно, это работа адвоката, а не покупателя.

В нашей практике клиент подписывает одну нотариальную доверенность, обычно в день сделки, и всё, что описано ниже, берёт на себя наш офис. Вот что мы делаем и зачем.

1. Акт вписывается в Имотный регистр

После подписания нотариус направляет акт на вписку в Имотный регистр при Агентстве по вписываниям. Именно вписка делает ваше право собственности противопоставимым третьим лицам. Мы забираем вписанный акт, проверяем, что в записи указаны нужная квартира, нужный собственник и правильная доля в общих частях, и передаём вам копию с переводом.

2. Регистрация в БУЛСТАТ

Иностранный собственник, у которого нет болгарского личного номера (ЕГН или ЛНЧ), должен быть вписан в регистр БУЛСТАТ как владелец недвижимости в Болгарии (чл. 3, ал. 1, т. 10, б. «б» Закона о регистре БУЛСТАТ). Заявление подаётся в течение семи дней с покупки (чл. 12). Закон разрешает подать его адвокату с прямо выраженной доверенностью (чл. 9, ал. 3), поэтому это делаем мы и передаём вам ваш номер БУЛСТАТ. По нему вас идентифицируют община и коммунальные компании.

3. Община: налог на недвижимость и такса за мусор

Многие покупатели думают, что квартиру нужно задекларировать в общине. С 2019 года после покупки этого делать не нужно: годовую налоговую декларацию по имуществу, полученному куплей-продажей или дарением, не подают, потому что община получает данные через саму сделку (чл. 14, ал. 3 Закона о местных налогах и сборах). По новому зданию данные о квартирах в общину подаёт застройщик (чл. 14, ал. 2).

Остаётся убедиться, что система действительно сработала. Мы проверяем, что в отделе местных доходов на квартиру открыта налоговая партида на ваше имя с правильными данными, получаем суммы налога и таксы за мусор и передаём вам реквизиты для оплаты. Налог за месяцы до продажи, включая месяц продажи, платит продавец. Дальше действуют обычные сроки — 30 июня и 31 октября, со скидкой 5% при оплате всего года до 30 апреля; если покупка была уже после срока, эта часть оплачивается в течение двух месяцев с покупки (чл. 28). Суммы для общины Несебр — в нашей статье о налогах на недвижимость.

4. Партиды на электричество и воду

Этот шаг часто понимают неправильно. Партиды у поставщика электроэнергии (в нашем регионе это EVN) и у местной водоснабжающей компании не имеют отношения к праву собственности. Это договоры на поставку, оформленные на того, кто записан абонентом. Имотный регистр их не обновляет, а их переоформление ничего не доказывает и никак не влияет на ваше право на квартиру.

Переоформить их всё равно нужно: чтобы счета приходили на ваше имя, чтобы показания счётчиков на день передачи были зафиксированы и чтобы долги прежнего абонента остались за ним. Мы подаём документы в обе компании на основании акта и показаний счётчиков. В новом здании партиды переходят с застройщика на вас.

5. Договор поддержки

В закрытом комплексе управление общими частями регулируется договором между инвеститором и каждым собственником, подписи под которым заверяются у нотариуса, а сам договор вписывается по партиде квартиры. Мы следим, чтобы он был подписан и вписан и чтобы у вас была копия. Дальше управляющий просто выполняет свою работу по этому договору, никакая доверенность от вас ему не нужна. Что обычно содержит такой договор, мы разбирали в статье о таксе поддержки.

Что вы получаете в итоге

• вписанный нотариальный акт с переводом;
• ваш номер БУЛСТАТ, если он требуется;
• подтверждение налоговой партиды в общине, суммы к оплате и как их платить;
• абонентские номера на электричество и воду на ваше имя;
• копию вписанного договора поддержки;
• короткий список ежегодных сроков.

Что остаётся на ваше усмотрение

Некоторые вещи не входят в сделку и решаются собственником. Страховка квартиры законом не требуется; её попросит банк, только если покупка в ипотеку. Если позже вы захотите, чтобы вас кто-то представлял, например сдавал квартиру или занимался ремонтом, пока вы за границей, — это отдельная доверенность под отдельную задачу. Мы можем оформить и то и другое, но ни то ни другое не является условием владения квартирой.

Правильно проведённая покупка заканчивается тем, что покупателю больше ничего не нужно догонять. Если вы уже купили и не уверены, что всё перечисленное сделано, пришлите нам ваш акт — мы проверим.