Akt 14, 15 i 16: jak krok po kroku przebiega zakup mieszkania w budowie – na przykładzie realnej inwestycji

Każdy, kto kupuje w Bułgarii mieszkanie na etapie budowy, szybko słyszy o „Akcie 14”, „Akcie 15” i „Akcie 16” (Акт образец 14, 15 i 16). Brzmi to jak biurokracja, ale właśnie te dokumenty wyznaczają kolejne etapy: pokazują, jak daleko posunęła się budowa, kiedy płacą Państwo kolejne raty i kiedy można spodziewać się wizyty u notariusza. Poniżej omawiamy każdy z nich, a także stronę umowną transakcji – od wpłaty zadatku do aktu notarialnego.

Collins Solicitors współpracuje z Virgin Build, deweloperem inwestycji J'Adore w Słonecznym Brzegu, dlatego jako przykład bierzemy jego obecny projekt, J'Adore Blanc. Mówimy o tym otwarcie, aby mogli Państwo odpowiednio ocenić nasze stanowisko. Kwestie prawne są takie same w przypadku każdego nowego budynku na wybrzeżu.

Basen o zmierzchu

Budynki nocą

Recepcja

Salon

Lobby

Sypialnia

Od czego się zaczyna: zadatek i indywidualny harmonogram płatności

Po wyborze mieszkania cenę i harmonogram płatności ustala się z Państwem indywidualnie. Zazwyczaj zadatek wycofuje mieszkanie ze sprzedaży, wkrótce po podpisaniu umowy przedwstępnej wpłaca się pierwszą ratę (w obecnych umowach dotyczących Blanc to około 40%), a pozostała kwota rozkłada się na okres budowy według ustalonych terminów. Harmonogram jest wpisany do umowy, więc każdą kwotę i każdy termin znają Państwo z góry.

Zadatek to nie zwykła przedpłata. Zgodnie z art. 93 bułgarskiej ustawy o zobowiązaniach i umowach (ЗЗД) zabezpiecza on umowę w obie strony: jeśli kupujący się wycofa, sprzedający może go zatrzymać; jeśli to sprzedający nie wykona umowy, kupujący może od niej odstąpić i żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Umowa przedwstępna: co zostaje w niej ustalone

Umowa przedwstępna to najważniejszy dokument przy zakupie mieszkania w budowie. Prawo wymaga dla niej formy pisemnej i uzgodnienia w niej istotnych postanowień przyszłej umowy przyrzeczonej w formie aktu notarialnego (art. 19 ust. 1–2 ЗЗД). Jeżeli jedna ze stron odmówi później zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może wystąpić do sądu o uznanie umowy przedwstępnej za ostateczną, a orzeczenie sądu zastępuje wówczas akt notarialny (art. 19 ust. 3).

W przypadku Blanc umowa jest sporządzana równolegle po bułgarsku i w języku kupującego. Oto postanowienia, które uważamy za najważniejsze dla kupującego:

• Dokładne oznaczenie mieszkania: numer, piętro, powierzchnia, udział w częściach wspólnych i identyfikator katastralny działki – tak, by nie było wątpliwości, co jest przedmiotem sprzedaży.
• Standard wykończenia opisany wprost: ściany z cegły, pełne ocieplenie, okna PVC, panele laminowane, łazienka wyłożona płytkami, z armaturą i podgrzewaczem wody, płytki gresowe na tarasach, drzwi wejściowe i wewnętrzne.
• Terminy: Akt 15 w ciągu 36 miesięcy od otwarcia placu budowy, a wniosek o oddanie budynku do użytkowania w ciągu 10 miesięcy od Aktu 15.
• Sprawozdania z postępu budowy, na życzenie ze zdjęciami lub nagraniami wideo.
• Sprzedający oświadcza, że mieszkanie jest wolne od obciążeń. Jeżeli w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej jakiekolwiek obciążenia istnieją, kupujący może rozwiązać umowę i odzyskać wszystkie wpłacone kwoty wraz z karą umowną w wysokości 10% ceny.
• Własność przechodzi u notariusza po zapłacie całej ceny, a jeśli sprzedający odmówi, kupujący może wystąpić do sądu na podstawie art. 19 ust. 3.
• Wady jawne stwierdzone przy odbiorze sprzedający usuwa na własny koszt w ciągu 30 dni roboczych; wady ukryte objęte są ustawowymi okresami gwarancyjnymi, które biegną od wydania pozwolenia na użytkowanie.
• Nawet w skrajnym scenariuszu przewidzianym w umowie (wzrost kosztów budowy o ponad 20% w ciągu roku lub inflacja powyżej 10%) w razie rozwiązania umowy każde euro wpłacone przez kupującego zostaje zwrócone w ciągu 30 dni roboczych.

Uczciwa umowa wiąże obie strony. Głównym obowiązkiem kupującego jest terminowa zapłata: opóźnienie przekraczające 14 dni oznacza karę umowną za każdy dzień zwłoki, a opóźnienie przekraczające 30 dni pozwala sprzedającemu rozwiązać umowę po pisemnym wezwaniu. Omawiamy te postanowienia z każdym klientem, zanim cokolwiek zostanie podpisane.

Akt 14: konstrukcja gotowa

Akty budowlane to standardowe wzory określone w Rozporządzeniu nr 3 z 31.07.2003 r. w sprawie aktów i protokołów sporządzanych w trakcie budowy. Akt 14 (wzór 14) to protokół odbioru konstrukcji nośnej: projektanci, wykonawca i nadzór budowlany potwierdzają, że szkielet budynku wykonano zgodnie z zatwierdzonym projektem. W praktyce to etap stanu surowego (груб строеж): betonowa konstrukcja, stropy i dach, jeszcze bez wykończenia.

Akt 14 to etap techniczny, a nie dokument sprzedażowy. Potwierdza, że budynek fizycznie istnieje, a jego konstrukcja została sprawdzona. W wielu harmonogramach na ten etap przypada jedna z rat.

Akt 15: budynek ukończony

Akt 15 (wzór 15) to protokół stwierdzający, że budynek nadaje się do odbioru. Wykonawca przekazuje inwestorowi ukończony budynek wraz z dokumentacją, a uczestnicy potwierdzają, że roboty wykonano zgodnie z projektem. Akt 15 nie uprawnia jeszcze do użytkowania budynku, ale dla kupującego to moment kluczowy.

Zgodnie z umową dotyczącą Blanc deweloper musi w ciągu trzech tygodni od Aktu 15 zawiadomić kupującego e-mailem i zaprosić go do notariusza. Umowę przyrzeczoną podpisuje się następnie w uzgodnionym terminie, zwykle w ciągu trzech–czterech miesięcy, pod warunkiem że cena została zapłacona w całości.

Akt 16: zgoda na użytkowanie

Ostatnim krokiem jest oddanie budynku do użytkowania. W przypadku większych budynków (kategorie I–III) państwowa komisja odbiorowa sporządza protokół według wzoru 16, a Dyrekcja Krajowej Kontroli Budowlanej (ДНСК) wydaje pozwolenie na użytkowanie. W przypadku mniejszych budynków (kategorie IV i V) organ, który wydał pozwolenie na budowę, wydaje zaświadczenie o oddaniu do użytkowania (art. 177 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, ЗУТ). Potocznie jedno i drugie nazywa się „Aktem 16”.

Od tej daty budynek jest formalnie oddany do użytkowania i zaczynają biec ustawowe okresy gwarancyjne na roboty budowlane.

Kiedy faktycznie zostaje się właścicielem

Własność nie przechodzi na podstawie żadnego z trzech aktów budowlanych. Przechodzi dopiero na mocy aktu notarialnego. W przypadku Blanc akt notarialny podpisuje się po Akcie 15, gdy harmonogram płatności zostanie w pełni zrealizowany. Do tego czasu prawa kupującego mają charakter wyłącznie umowny: opierają się na umowie przedwstępnej i zadatku – dlatego ta umowa jest tak ważna.

Klucze przekazuje się zwykle u notariusza wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym, w którym opisuje się stan mieszkania. Od tej chwili ryzyko uszkodzenia przechodzi na kupującego i wchodzi w życie umowa o utrzymanie i zarządzanie kompleksem. O tym, co dzieje się po podpisaniu aktu notarialnego, piszemy w artykule „Po wizycie u notariusza”.

Cała ścieżka w skrócie

• Wybór mieszkania i uzgodnienie harmonogramu płatności; zadatek.
• Umowa przedwstępna w dwóch językach; pierwsza rata.
• Budowa; Akt 14; raty w uzgodnionych terminach.
• Akt 15; zawiadomienie kupującego w ciągu trzech tygodni; ostatnia płatność.
• Akt notarialny: własność, klucze, umowa o utrzymanie i zarządzanie.
• Akt 16 lub zaświadczenie o oddaniu do użytkowania; zaczynają biec okresy gwarancyjne.

Niezależnie od tego, którą inwestycję Państwo rozważają, prosimy przeczytać umowę przedwstępną, zanim wpłacą Państwo zadatek. Jeśli chcą Państwo, aby prawnik przeanalizował z Państwem projekt umowy, prosimy go nam przesłać.

Virgin Build · Słoneczny BrzegJ'Adore BlancDwa budynki mieszkalne około 400 m od plaży, z basenem, strefą spa na świeżym powietrzu i recepcją. Budowa w toku, Akt 15 planowany jest na 2027 rok.Zobacz inwestycję