След нотариуса: какво следва, след като нотариалният акт е подписан, и кой го прави

Подписването при нотариуса е моментът, който всеки запомня. Купувачът става собственик, ключовете са предадени и изглежда, че работата е свършена. От правна гледна точка обаче в следващите дни и седмици трябва да се случат още няколко неща. Нито едно от тях не е трудно, но всяко се извършва в различна институция, по свои правила и на български език. Когато се прави както трябва, това е работа на адвоката, а не на купувача.

В нашата практика клиентът подписва едно нотариално заверено пълномощно, обикновено в деня на сделката, и оставя всичко описано по-долу на нашата кантора. Ето какво правим и защо.

1. Нотариалният акт се вписва в Имотния регистър

След подписването нотариусът изпраща акта за вписване в Имотния регистър, воден от Агенцията по вписванията. Именно вписването прави собствеността ви противопоставима на трети лица. Получаваме вписания акт, проверяваме дали вписването сочи правилния апартамент, правилния собственик и правилните идеални части от общите части, и ви предаваме копие с превод.

2. Регистрация в БУЛСТАТ

Чуждестранен собственик, който няма български личен номер (ЕГН или ЛНЧ), трябва да бъде вписан в регистър БУЛСТАТ като собственик на недвижим имот в България (чл. 3, ал. 1, т. 10, буква „б“ от Закона за регистър БУЛСТАТ). Заявлението се подава в седемдневен срок от покупката (чл. 12). Законът допуска то да бъде подадено от адвокат с изрично пълномощно (чл. 9, ал. 3), затова го подаваме ние и ви предаваме вашия БУЛСТАТ номер. По него общината и дружествата за комунални услуги ви идентифицират.

3. Общината: данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци

Много купувачи очакват, че трябва да декларират апартамента в общината. От 2019 г. това не се изисква след покупка: за имот, придобит чрез продажба или дарение, не се подава годишна данъчна декларация, защото общината получава данните чрез самото прехвърляне (чл. 14, ал. 3 от Закона за местните данъци и такси). При новопостроена сграда данните за новите апартаменти се предоставят от възложителя на строежа (чл. 14, ал. 2).

Остава да се уверим, че системата наистина е свършила своята част. Проверяваме дали служба „Местни приходи“ е открила данъчна партида за апартамента на ваше име с верните данни, установяваме размера на данъка върху недвижимите имоти и на таксата за битови отпадъци и ви предоставяме данните за плащане. Данъкът за месеците до месеца на продажбата включително се плаща от продавача. След това важат обичайните срокове, 30 юни и 31 октомври, с отстъпка от 5% при плащане за цялата година до 30 април; ако сте купили след изтичане на някой от сроковете, съответната част се плаща в двумесечен срок от покупката (чл. 28). Размерите в община Несебър разглеждаме в нашата статия за данъците върху имотите.

4. Партиди за ток и вода

Тази стъпка често се разбира погрешно. Партидите при електроснабдителното дружество (в този регион ЕВН) и при местното ВиК дружество нямат нищо общо със собствеността. Те са договори за доставка, водени на името на лицето, регистрирано като клиент. Имотният регистър не ги променя, а промяната им нито доказва, нито засяга правото ви на собственост.

Въпреки това те трябва да бъдат прехвърлени: за да идват сметките на ваше име, за да бъдат отразени показанията на уредите към деня на предаването и за да остане евентуалното задължение на предишния титуляр за негова сметка. Подаваме искането за прехвърляне в двете дружества с нотариалния акт и показанията на уредите. В нова сграда партидите преминават от инвеститора към вас.

5. Договорът за поддръжка

В жилищен комплекс от затворен тип управлението на общите части се урежда с договор между инвеститора и всеки собственик, с нотариална заверка на подписите и вписан по партидата на апартамента. Грижим се той да бъде подписан и вписан и да имате копие. След това управителят просто изпълнява задълженията си по този договор; не се нуждае от пълномощно от вас. Какво съдържа такъв договор, обясняваме в статията си за таксата поддръжка.

Какво получавате накрая

• вписания нотариален акт с превод;
• вашия БУЛСТАТ номер, когато такъв е необходим;
• потвърждение за данъчната партида в общината, дължимите суми и начина на плащане;
• клиентските номера за ток и вода на ваше име;
• копие от вписания договор за поддръжка и управление;
• кратък списък на годишните срокове.

Какво остава по ваш избор

Някои неща не са част от сделката и се решават от собственика. Застраховка на жилището не е задължителна по закон за апартамент; банката ще я изиска само ако има ипотека. Ако искате някой да ви представлява и по-късно, например да отдава апартамента под наем или да се занимава с ремонти, докато сте в чужбина, това е отделно пълномощно за отделна задача. С удоволствие ще уредим всяко от двете, но нито едно не е условие да притежавате апартамента.

Добре проведената покупка приключва така, че на купувача не му остава нищо за довършване. Ако вече сте купили и не сте сигурни дали всичко описано по-горе е направено, изпратете ни нотариалния си акт и ще проверим.