Акт 14, 15 и 16: как протича покупката на имот в строеж, етап по етап, на примера на реален проект

Всеки, който купува имот „на зелено“ в България, рано или късно чува за „Акт 14“, „Акт 15“ и „Акт 16“. Звучи като бюрокрация, но именно тези актове показват докъде е стигнал строежът, кога плащате и кога да очаквате нотариуса. По-долу обясняваме всеки от тях, както и как протича работата по договора – от първия задатък до нотариалния акт.

Collins Solicitors работи с Virgin Build, инвеститора на проектите J'Adore в Слънчев бряг, затова за пример вземаме текущия му проект – J'Adore Blanc. Казваме го открито, за да можете да преценявате нашия поглед с това наум. Правните въпроси са едни и същи за всяка нова сграда по крайбрежието.

Басейнът по залез

Сградите вечер

Рецепция

Всекидневна

Лоби

Спалня

Откъде започва всичко: задатък и индивидуален график на плащанията

След като изберете апартамент, цената и графикът на плащанията се договарят индивидуално с вас. Обикновено задатъкът сваля апартамента от продажба, скоро след подписването на предварителния договор се плаща първа вноска (по сегашните договори за Blanc тя е около 40%), а остатъкът се разпределя за срока на строителството на фиксирани дати. Графикът е записан в договора, така че всяка сума и всяка дата са ви известни предварително.

Задатъкът не е просто авансово плащане. Съгласно чл. 93 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) той обезпечава договора и в двете посоки: ако купувачът се откаже, продавачът може да го задържи; ако продавачът не изпълни, купувачът може да развали договора и да поиска задатъка в двоен размер.

Предварителният договор: какво урежда

Предварителният договор е основният документ при покупка на имот в строеж. Законът изисква той да бъде в писмена форма и да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 1 и 2 ЗЗД). Ако впоследствие някоя от страните откаже да сключи окончателния договор във формата на нотариален акт, другата може да предяви иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, като съдебното решение замества нотариалния акт (чл. 19, ал. 3).

При Blanc договорът се изготвя паралелно на български и на езика на купувача. Ето клаузите, които смятаме за най-важни за купувача:

• Точният апартамент: номер, етаж, площ, идеални части от общите части и кадастрален идентификатор на поземления имот, така че да няма съмнение какво се продава.
• Подробно описано ниво на завършеност: тухлени стени, цялостна топлоизолация, PVC дограма, ламиниран паркет, баня с фаянс и теракот, санитария и бойлер, гранитогрес на терасите, входна и интериорни врати.
• Срокове: Акт 15 до 36 месеца от откриването на строителната площадка и подаване на искане за въвеждане в експлоатация до 10 месеца след Акт 15.
• Отчети за хода на строителството, при поискване със снимки или видео.
• Продавачът декларира, че апартаментът е свободен от тежести. Ако към деня на нотариалния акт има такива, купувачът може да развали договора и да получи обратно всичко платено, както и неустойка в размер на 10% от цената.
• Собствеността се прехвърля пред нотариус след пълното изплащане на цената, а ако продавачът откаже, купувачът може да се обърне към съда по чл. 19, ал. 3.
• Видимите недостатъци, установени при предаването, се отстраняват за сметка на продавача в срок от 30 работни дни; скритите се покриват от законовите гаранционни срокове, които текат от разрешението за ползване.
• Дори при крайния сценарий, предвиден в договора (поскъпване на строителството с над 20% за една година или инфлация над 10%), при прекратяване на договора всяко платено от купувача евро му се връща в срок от 30 работни дни.

Справедливият договор задължава и двете страни. Основното задължение на купувача е да плаща в срок: забава над 14 дни води до неустойка за всеки ден, а забава над 30 дни дава право на продавача да развали договора след писмено предупреждение. Преминаваме през тези клаузи с всеки клиент, преди да бъде подписано каквото и да е.

Акт 14: конструкцията е завършена

Строителните актове са типови образци по Наредба № 3 от 31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. Акт образец 14 е протоколът за приемане на конструкцията: проектантите, строителят и строителният надзор удостоверяват, че носещата конструкция е изпълнена съгласно одобрения проект. На практика това е етапът „груб строеж“ – бетонна конструкция, плочи и покрив, все още без довършителни работи.

Акт 14 е технически етап, а не документ по сделката. Той показва, че сградата физически съществува и че конструкцията е проверена. В много графици на плащанията около този етап има вноска.

Акт 15: сградата е построена

Акт образец 15 е констативният акт, с който се установява, че строежът е годен за приемане. Строителят предава на възложителя завършената сграда и документацията към нея, а участниците удостоверяват, че работите съответстват на проекта. Акт 15 все още не разрешава ползването на сградата, но за купувача това е ключовият момент.

Според договора за Blanc инвеститорът е длъжен в срок от три седмици след Акт 15 да уведоми купувача по имейл и да го покани при нотариуса. Окончателният договор се подписва в уговорения срок, обикновено три или четири месеца, при условие че цената е изплатена изцяло.

Акт 16: разрешение за ползване

Последната стъпка е въвеждането в експлоатация. За по-големите сгради (от I до III категория) държавна приемателна комисия съставя протокол образец 16, а Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) издава разрешение за ползване. За по-малките сгради (IV и V категория) органът, издал разрешението за строеж, издава удостоверение за въвеждане в експлоатация (чл. 177 от Закона за устройство на територията, ЗУТ). В ежедневието и двата документа се наричат „Акт 16“.

От тази дата сградата официално е въведена в експлоатация и започват да текат законовите гаранционни срокове за строителните работи.

Кога всъщност ставате собственик

Собствеността не преминава с нито един от трите акта. Тя преминава с нотариалния акт. При Blanc той се подписва след Акт 15, когато графикът на плащанията е изпълнен изцяло. Дотогава правата на купувача са облигационни: те почиват на предварителния договор и на задатъка, затова този договор е толкова важен.

Ключовете обикновено се предават при нотариуса, като се съставя приемо-предавателен протокол, в който се отразява състоянието на апартамента. От този момент рискът от повреждане преминава върху купувача и влиза в сила договорът за поддръжка и управление на комплекса. Какво следва след нотариалния акт, разглеждаме в статията „След нотариуса“.

Целият път накратко

• Избор на апартамент и договаряне на графика на плащанията; задатък.
• Предварителен договор на два езика; първа вноска.
• Строителство; Акт 14; вноски на уговорените дати.
• Акт 15; уведомление до купувача в срок от три седмици; последно плащане.
• Нотариален акт: собственост, ключове, договор за поддръжка и управление.
• Акт 16 или удостоверение за въвеждане в експлоатация; започват да текат гаранционните срокове.

Какъвто и проект да обмисляте, прочетете предварителния договор, преди да платите задатъка. Ако искате адвокат да прегледа проекта на договора заедно с вас, изпратете ни го.

Virgin Build · Слънчев брягJ'Adore BlancДве жилищни сгради на около 400 м от плажа, с басейн, открит спа център и рецепция. В строеж, Акт 15 се очаква през 2027 г.Вижте проекта