Акт 14, 15 и 16: как идёт стройка и что получает покупатель — на примере реального проекта

Каждый, кто покупает квартиру на этапе строительства в Болгарии, быстро слышит про «Акт 14», «Акт 15» и «Акт 16». Звучит как бюрократия, но именно эти документы показывают, как далеко продвинулась стройка, когда вы платите и когда стоит ждать нотариуса. Ниже разбираем каждый акт и то, как идёт работа по договору: от первого депозита до нотариального акта.

Collins Solicitors работает с Virgin Build, застройщиком проектов J'Adore на Солнечном берегу, поэтому в качестве примера берём его текущий проект, J'Adore Blanc. Говорим об этом прямо, чтобы вы могли учесть это, читая наш разбор. Юридическая сторона одинакова для любой новостройки на побережье.

Бассейн на закате

Корпуса вечером

Ресепшн

Гостиная

Лобби

Спальня

С чего всё начинается: депозит и индивидуальный график

Когда квартира выбрана, цена и график платежей согласуются с вами индивидуально. Обычно депозит снимает квартиру с продажи, вскоре после подписания предварительного договора вносится первый платёж (в текущих договорах по Blanc это около 40%), а остаток распределяется на время стройки с фиксированными датами. График прописан в договоре, поэтому каждая сумма и каждая дата известны заранее.

Депозит здесь не просто предоплата. По чл. 93 Закона об обязательствах и договорах (ЗЗД) задаток обеспечивает договор в обе стороны: если покупатель отказывается от сделки, продавец вправе его удержать; если не исполняет продавец, покупатель может отказаться от договора и потребовать задаток в двойном размере.

Предварительный договор: что в нём закреплено

Предварительный договор — главный документ покупки на этапе строительства. Закон требует письменной формы и того, чтобы в нём были согласованы существенные условия будущего нотариального акта (чл. 19, ал. 1–2 ЗЗД). Если одна из сторон потом откажется подписать нотариальный акт, другая может просить суд объявить предварительный договор окончательным, и решение суда заменит нотариальный акт (чл. 19, ал. 3).

По Blanc договор составляется параллельно на болгарском и на языке покупателя. Вот пункты, которые мы считаем самыми важными для покупателя:

• Точная квартира: номер, этаж, площадь, доля в общих частях и кадастровый идентификатор участка — сомнений в том, что именно продаётся, нет.
• Уровень отделки прописан: кирпичные стены, полное утепление фасада, окна ПВХ, ламинат, ванная в плитке с сантехникой и бойлером, керамогранит на террасах, входная и межкомнатные двери.
• Сроки: Акт 15 — в течение 36 месяцев с открытия стройплощадки, заявление о вводе в эксплуатацию — в течение 10 месяцев после Акта 15.
• Отчёты о ходе стройки, по запросу — фото или видео с объекта.
• Продавец заявляет, что квартира свободна от обременений. Если на день сделки они есть, покупатель вправе расторгнуть договор и получить всё уплаченное плюс неустойку в 10% цены.
• Собственность переходит у нотариуса после полной оплаты, а если продавец откажется, покупатель может обратиться в суд по чл. 19, ал. 3.
• Видимые недостатки, выявленные при передаче, продавец устраняет за свой счёт в течение 30 рабочих дней; скрытые покрываются гарантийными сроками по закону, которые начинают течь с разрешения на ввод в эксплуатацию.
• Даже в крайнем сценарии, который предусматривает договор (рост стоимости строительства более чем на 20% за год или инфляция выше 10%), при прекращении договора каждый уплаченный евро возвращается покупателю в течение 30 рабочих дней.

Честный договор обязывает обе стороны. Главная обязанность покупателя — платить вовремя: просрочка более 14 дней влечёт неустойку за каждый день, более 30 дней даёт продавцу право расторгнуть договор после письменного предупреждения. Мы проходим эти пункты с каждым клиентом до подписания.

Акт 14: конструкция готова

Строительные акты — это стандартные формы по Наредбе № 3 от 2003 года об актах и протоколах во время строительства. Акт 14 (образец 14) — протокол приёмки несущей конструкции: проектировщики, строитель и строительный надзор подтверждают, что каркас выполнен по утверждённому проекту. На практике это стадия «груб строеж»: бетонный каркас, перекрытия и крыша, без отделки.

Акт 14 — технический этап, а не документ сделки. Он показывает, что здание физически существует и конструкция проверена. Во многих графиках на этот этап приходится один из платежей.

Акт 15: здание построено

Акт 15 (образец 15) — констатирующий акт о том, что здание готово к приёмке. Строитель передаёт инвестору готовое здание и документацию, участники фиксируют, что работы соответствуют проекту. Пользоваться зданием по Акту 15 ещё нельзя, но для покупателя это ключевой момент.

По договору Blanc застройщик обязан в течение трёх недель после Акта 15 уведомить покупателя по электронной почте и пригласить к нотариусу. Нотариальный акт подписывается в согласованный срок, обычно три–четыре месяца, при условии что цена оплачена полностью.

Акт 16: разрешение на эксплуатацию

Последний шаг — ввод в эксплуатацию. Для крупных зданий (категории I–III) государственная приёмочная комиссия составляет протокол по образцу 16, а Дирекция национального строительного контроля (ДНСК) выдаёт разрешение на эксплуатацию. Для небольших зданий (категории IV и V) орган, выдавший разрешение на строительство, выдаёт удостоверение о вводе в эксплуатацию (чл. 177 Закона об обустройстве территории, ЗУТ). В обиходе и то, и другое называют «Актом 16».

С этой даты здание официально введено в эксплуатацию, и начинают течь гарантийные сроки на строительные работы.

Когда вы на самом деле становитесь собственником

Собственность не переходит ни с одним из трёх актов. Она переходит с нотариальным актом. По Blanc он подписывается после Акта 15, когда график платежей выполнен полностью. До этого права покупателя договорные: они держатся на предварительном договоре и задатке, поэтому этот договор так важен.

Ключи обычно передаются у нотариуса вместе с приёмо-передаточным протоколом, где фиксируется состояние квартиры. С этого момента риск повреждения переходит на покупателя и вступает в силу договор поддержки комплекса. Что происходит после сделки, мы разобрали в статье «После нотариуса».

Весь путь коротко

• Выбор квартиры и согласование графика платежей; депозит.
• Предварительный договор на двух языках; первый платёж.
• Стройка; Акт 14; платежи в согласованные даты.
• Акт 15; уведомление покупателю в течение трёх недель; последний платёж.
• Нотариальный акт: собственность, ключи, договор поддержки.
• Акт 16 или удостоверение о вводе в эксплуатацию; начинаются гарантийные сроки.

Какой бы проект вы ни рассматривали, прочитайте предварительный договор до того, как внесёте депозит. Если хотите, чтобы адвокат прошёл с вами проект договора, пришлите его нам.

Virgin Build · Солнечный берегJ'Adore BlancДва жилых корпуса примерно в 400 м от пляжа: бассейн, открытая SPA-зона, ресепшн. Идёт строительство, Акт 15 ожидается в 2027 году.Смотреть проект