Umowa przedwstępna zakupu mieszkania w nowym budynku: na co zwrócić uwagę i jak chroni kupującego – na przykładzie J'Adore Blanc

Kupując mieszkanie, które dopiero powstaje, do czasu aktu notarialnego mają Państwo w ręku tylko umowę przedwstępną – a w przypadku nowego budynku akt podpisuje się rok lub dwa lata później. Do tego momentu Państwa pieniądze, Państwa mieszkanie i Państwa terminy istnieją wyłącznie w tej umowie. Dlatego warto wiedzieć, na co w niej zwrócić uwagę.

Nie będziemy streszczać całej umowy. Poniżej omawiamy postanowienia, które mają znaczenie, na przykładzie umowy, którą Virgin Build zawiera z kupującymi w inwestycji J'Adore Blanc w Słonecznym Brzegu: co jest w niej zapisane, jak to działa i w jaki sposób są Państwo chronieni. Collins Solicitors współpracuje z Virgin Build, dlatego znamy tę umowę od środka; mówimy o tym otwarcie. Te same zasady dotyczą każdego dewelopera na wybrzeżu.

Jak to wygląda – w pięciu krokach

• Wybierają Państwo mieszkanie i indywidualnie uzgadniają z deweloperem cenę oraz harmonogram płatności.
• Wpłacają Państwo zadatek i podpisują umowę przedwstępną – w języku bułgarskim i w Państwa języku, obok siebie. Następnie płatna jest pierwsza rata (w Blanc zwykle około 40%); reszta jest rozłożona na okres budowy, w stałych terminach.
• Budynek powstaje. Otrzymują Państwo informacje o postępie prac, a na życzenie zdjęcia lub nagrania wideo.
• Zostaje podpisany Akt wzór 15: budynek jest ukończony. W ciągu trzech tygodni deweloper przesyła Państwu e-mailem wezwanie do notariusza.
• Po zapłacie całej ceny podpisują Państwo akt notarialny (umowę przyrzeczoną) i otrzymują klucze. Od tej chwili są Państwo właścicielami.

Na co zwrócić uwagę i jak rozwiązano to w tej umowie

1. Mieszkanie jest dokładnie opisane. Numer, piętro, powierzchnia, udział w częściach wspólnych i identyfikator katastralny działki. To nie formalność dla samej formalności. Gdyby sprzedawca kiedykolwiek odmówił stawienia się u notariusza, kupujący, który zapłacił całą cenę, może żądać, aby sąd uznał umowę przedwstępną za przyrzeczoną, a wyrok przenosi własność (art. 19 ust. 3 bułgarskiej ustawy o zobowiązaniach i umowach, ЗЗД). Sąd musi jednak wiedzieć dokładnie, o które mieszkanie chodzi. W umowie Blanc to wie.

2. Cena jest stała, a pieniądze trafiają tam, gdzie powinny: na rachunek spółki inwestora. Każda rata ma swoją kwotę i termin.

3. Zadatek działa w obie strony. Zgodnie z art. 93 ЗЗД, jeśli kupujący się wycofa, sprzedawca zatrzymuje zadatek; jeśli sprzedawca nie wykona umowy, kupujący może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Dlatego umowa Blanc wprost nazywa pierwszą płatność zadatkiem.

4. Wiedzą Państwo, co otrzymają. Standard wykończenia jest rozpisany pozycja po pozycji: ściany z cegły, pełna izolacja termiczna, okna PCV, podłogi z paneli laminowanych, wyłożona płytkami łazienka z armaturą sanitarną i podgrzewaczem wody, płytki granitowe i balustrady na tarasach, drzwi wejściowe i wewnętrzne, całkowicie wykończone części wspólne. Przy wydaniu mieszkanie sprawdza się z tą listą, a wszystko, co jej nie odpowiada, wpisuje się do protokołu wprowadzenia w posiadanie.

5. Terminy są powiązane z oficjalnymi aktami, a nie z obietnicami. Akt wzór 15 ma zostać uzyskany w ciągu 36 miesięcy od protokołu wytyczenia linii zabudowy i otwarcia placu budowy, a w ciągu 10 miesięcy od Aktu 15 deweloper musi złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie (Akt 16). Po Akcie 15 deweloper ma trzy tygodnie na zawiadomienie Państwa, a akt notarialny podpisuje się w uzgodnionym terminie, zwykle trzech lub czterech miesięcy. Praktyczna wskazówka: na adres e-mail podany w umowie trafiają wszystkie zawiadomienia, dlatego warto podać taki, który będą Państwo nadal sprawdzać za trzy lata. Jak działają akty budowlane, wyjaśniamy w artykule „Akt 14, 15 i 16”.

Gdzie są Państwo chronieni

• Gdy koszty budowy gwałtownie rosną. Jeśli ceny materiałów lub robocizny wzrosną o ponad 20% w skali roku albo inflacja przekroczy 10%, deweloper może zaproponować indeksację ceny w rozsądnych granicach albo rozwiązać umowę. Jeśli ją rozwiąże, musi zwrócić każde wpłacone przez Państwa euro w ciągu 30 dni roboczych. Bez kary umownej i bez utraty zadatku: otrzymują Państwo albo mieszkanie, albo swoje pieniądze.
• Gdy mieszkanie ma obciążenia. Sprzedawca oświadcza, że jest ono wolne od hipotek, zajęć i praw osób trzecich. Jeśli w dniu aktu notarialnego takie obciążenia istnieją, mogą Państwo rozwiązać umowę, odzyskać wszystkie wpłacone kwoty i otrzymać dodatkowo 10% ceny.
• Gdy sprzedawca odmawia przeniesienia własności. Po zapłacie całej ceny sąd może przenieść na Państwa własność mieszkania bez podpisu sprzedawcy.
• Gdy deweloper opóźnia się z własnej winy. Umowa przewiduje karę umowną na Państwa rzecz. Opóźnienia z przyczyn od niego niezależnych, takich jak letni zakaz prowadzenia robót budowlanych w Słonecznym Brzegu, się nie liczą, ale opóźnienie spowodowane przez samego dewelopera nie wstrzymuje biegu terminu.
• Gdy pojawiają się wady. Wady jawne stwierdzone przy wydaniu mieszkania sprzedawca usuwa na własny koszt w ciągu 30 dni roboczych. Wady ukryte objęte są ustawowymi okresami gwarancyjnymi, które biegną od daty pozwolenia na użytkowanie: 10 lat dla konstrukcji, 7 lat dla izolacji i hydroizolacji oraz dla instalacji wewnętrznych, 5 lat dla robót wykończeniowych.
• Gdy coś stanie się Państwu. Państwa prawa przechodzą na spadkobierców, a umowa pozostaje w mocy.

Państwa obowiązki wynikające z umowy

Uczciwa umowa wiąże obie strony. Państwa głównym obowiązkiem jest terminowa zapłata. Opóźnienie przekraczające 14 dni oznacza karę umowną naliczaną za każdy dzień, a opóźnienie przekraczające 30 dni pozwala deweloperowi, po pisemnym wezwaniu, rozwiązać umowę i zatrzymać znaczną karę umowną. Dlatego proszę uzgodnić harmonogram płatności, którego rzeczywiście są Państwo w stanie dotrzymać, a jeśli płatność ma się opóźnić – porozmawiać z deweloperem przed terminem, a nie po nim. Opłaty bankowe i koszty zawarcia transakcji u notariusza ponosi kupujący, jak to zwykle bywa w Bułgarii.

Razem z aktem notarialnym podpisują Państwo także umowę o utrzymanie i zarządzanie kompleksem, która określa roczną opłatę za utrzymanie (czynsz). Na co w niej zwrócić uwagę, opisujemy w artykule „Opłata za utrzymanie (czynsz) w Bułgarii”.

Co sprawdzamy przed podpisaniem

Umowa jest tyle warta, ile stojące za nią fakty. Zanim klient podpisze umowę, sprawdzamy to, czego sama umowa nie jest w stanie udowodnić: czy spółka dewelopera ma uregulowaną sytuację, a jej przedstawiciel ważne pełnomocnictwo; czy jest właścicielem działki lub ma wpisane prawo zabudowy; czy na działce ciąży hipoteka banku i w jaki sposób mieszkania zostaną spod niej zwolnione; oraz czy dla tego budynku wydano pozwolenie na budowę. Więcej na ten temat piszemy w artykule „Sześć kontroli przed wpłatą depozytu”.

Rozważają Państwo zakup mieszkania w nowym budynku na wybrzeżu? Prosimy o kontakt, zanim wpłacą Państwo zadatek. Sprawdzimy dewelopera i umowę, wyjaśnimy ją Państwu prostym językiem, wynegocjujemy niezbędne zmiany i poprowadzimy transakcję aż do odbioru kluczy – także zdalnie, jeśli nie mogą Państwo przyjechać.

Virgin Build · Słoneczny BrzegJ'Adore BlancDwa budynki mieszkalne około 400 m od plaży, z basenem, zewnętrznym spa i recepcją. Umowa omówiona w tym artykule to ta, którą kupujący podpisują dziś.Zobacz inwestycję