Предварительный договор на новостройку: на что смотреть и как он вас защищает — на примере J'Adore Blanc

Когда вы покупаете квартиру, которая ещё строится, до нотариального акта у вас на руках только предварительный договор, а в новостройке акт подписывают через год-два. До этого дня ваши деньги, ваша квартира и ваши сроки существуют только в этом договоре. Поэтому важно знать, на что в нём смотреть.

Пересказывать договор целиком мы не будем. Ниже — главное, на примере договора, который Virgin Build подписывает с покупателями в J'Adore Blanc на Солнечном берегу: что написано, как это работает и чем вы защищены. Collins Solicitors работает с Virgin Build, поэтому этот договор мы знаем изнутри и говорим об этом открыто. Те же пункты стоит искать в договоре любого застройщика на побережье.

Как всё происходит: пять шагов

• Вы выбираете квартиру и индивидуально согласуете с застройщиком цену и график платежей.
• Вы вносите задаток и подписываете предварительный договор — на болгарском и на вашем языке, в две колонки. Затем идёт первый взнос (в Blanc обычно около 40%), остальное распределяется на время стройки по фиксированным датам.
• Дом строится. Вы получаете отчёты о ходе работ, по запросу — с фото и видео.
• Подписан Акт 15: здание построено. В течение трёх недель застройщик присылает вам по почте приглашение к нотариусу.
• Когда цена оплачена полностью, вы подписываете нотариальный акт и получаете ключи. С этого момента вы собственник.

На что смотреть и как это решено здесь

1. Квартира описана точно. Номер, этаж, площадь, доля в общих частях и кадастровый идентификатор участка. Это не формальность. Если продавец когда-нибудь откажется идти к нотариусу, покупатель, заплативший полную цену, может попросить суд объявить предварительный договор окончательным, и решение суда передаст ему собственность (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). Для этого суду нужно точно знать, о какой квартире речь. В договоре Blanc это есть.

2. Цена зафиксирована, а деньги идут туда, куда нужно: на счёт компании-инвестора. У каждого взноса своя сумма и дата.

3. Задаток работает в обе стороны. По чл. 93 ЗЗД, если отказывается покупатель, продавец оставляет задаток себе; если не исполняет продавец, покупатель может потребовать задаток в двойном размере. Поэтому в договоре Blanc первый платёж прямо назван задатком.

4. Вы знаете, что получите. Отделка расписана по пунктам: кирпичные стены, полная теплоизоляция, окна ПВХ, ламинат, ванная с плиткой, сантехникой и бойлером, гранитогрес и парапет на террасах, входная и межкомнатные двери, полностью готовые общие части. При передаче квартиру сверяют с этим списком, и всё, что не соответствует, вносится в протокол передачи.

5. Сроки привязаны к официальным актам, а не к обещаниям. Акт 15 — в течение 36 месяцев с официального открытия стройплощадки, а в течение 10 месяцев после Акта 15 застройщик обязан подать заявление на разрешение на пользование (Акт 16). После Акта 15 у застройщика три недели, чтобы уведомить вас, а нотариальный акт подписывается в согласованный срок, обычно три-четыре месяца. Практический совет: все уведомления приходят на почту, указанную в договоре, поэтому укажите ту, которую будете читать и через три года. Как устроены строительные акты, мы объясняем в статье «Акт 14, 15 и 16».

Где вы защищены

• Если стройка резко подорожает. Если материалы или работа подорожают больше чем на 20% за год или инфляция превысит 10%, застройщик может предложить разумную индексацию или расторгнуть договор. Если он расторгает договор, то обязан вернуть каждый уплаченный вами евро в течение 30 рабочих дней. Без неустойки и без потери задатка: вы получаете либо квартиру, либо свои деньги.
• Если квартира имеет обременения. Продавец заявляет, что на ней нет ипотеки, арестов и прав третьих лиц. Если на день нотариального акта что-то из этого есть, вы можете расторгнуть договор, вернуть всё уплаченное и получить сверху 10% цены.
• Если продавец откажется передать квартиру. Когда вы заплатили полную цену, суд может передать вам квартиру без подписи продавца.
• Если застройщик опоздает по своей вине. Договор предусматривает неустойку в вашу пользу. Задержки по причинам, от него не зависящим, — например, летний запрет на стройку на Солнечном берегу — не в счёт, но задержка, которую застройщик создал сам, срок не останавливает.
• Если обнаружатся недостатки. Явные, найденные при передаче, продавец устраняет за свой счёт в течение 30 рабочих дней. Скрытые покрываются гарантиями по закону, которые текут с даты разрешения на пользование: 10 лет на конструкцию, 7 лет на изоляцию и внутренние инсталляции, 5 лет на отделочные работы.
• Если с вами что-то случится. Ваши права переходят к наследникам, договор остаётся в силе.

И ваша сторона договора

Честный договор обязывает обе стороны. Ваша главная обязанность — платить вовремя. Просрочка больше 14 дней — ежедневная неустойка, больше 30 дней — после письменного предупреждения застройщик может расторгнуть договор и удержать значительную неустойку. Поэтому согласуйте график, который вы точно выдержите, а если платёж задерживается, говорите с застройщиком до даты, а не после. Банковские комиссии и расходы у нотариуса оплачивает покупатель — как обычно в Болгарии.

Вместе с нотариальным актом вы также подписываете договор поддержки комплекса. На что в нём смотреть, мы разобрали в статье «Такса поддержки в Болгарии».

Что мы проверяем до подписания

Договор хорош ровно настолько, насколько верны факты за ним. Прежде чем клиент подпишет, мы проверяем то, чего сам договор доказать не может: что компания-застройщик в порядке и у её представителя действующая доверенность, что ей принадлежит участок или у неё зарегистрировано право застройки, есть ли на участке ипотека банка и как квартиры будут от неё освобождены, и что на здание выдано разрешение на строительство. Подробнее — в статье «Шесть проверок до внесения депозита».

Решили купить квартиру в новостройке на побережье? Приходите к нам до того, как платить задаток. Мы проверим застройщика и договор, объясним его простыми словами, согласуем нужные правки и проведём сделку до ключей — в том числе удалённо, если вы не можете приехать.

Virgin Build · Солнечный берегJ'Adore BlancДва жилых корпуса примерно в 400 м от пляжа, с бассейном, открытым спа и ресепшн. Договор, о котором эта статья, — тот, что покупатели подписывают сегодня.Смотреть проект