Предварителният договор за апартамент в строеж: на какво да обърнете внимание и как ви защитава – на примера на J'Adore Blanc

Когато купувате апартамент, който все още се строи, предварителният договор е единственото, което имате в ръцете си до нотариалния акт, а при нова сграда той се подписва година-две по-късно. Дотогава парите ви, апартаментът ви и сроковете съществуват само в този договор. Затова си струва да знаете на какво да обърнете внимание.

Няма да преразказваме целия договор. По-долу са точките, които имат значение, показани върху договора, който Virgin Build подписва с купувачите в J'Adore Blanc в Слънчев бряг: какво е записано, как работи и как сте защитени. Collins Solicitors работи с Virgin Build и познаваме този договор отвътре; казваме го открито. Същите точки важат за всеки инвеститор по крайбрежието.

Как протича сделката в пет стъпки

• Избирате апартамента и договаряте с инвеститора цената и индивидуален график на плащанията.
• Плащате задатък и подписвате предварителния договор – на български и на вашия език, един до друг. Следва първата вноска (при Blanc обикновено около 40%), а остатъкът се разпределя през периода на строителството на фиксирани дати.
• Сградата се строи. Получавате информация за етапа на строителството, а при поискване – снимков или видеоматериал.
• Съставя се Акт образец 15: сградата е завършена. В триседмичен срок инвеститорът ви изпраща по имейл покана за нотариуса.
• След като цената е изплатена изцяло, подписвате нотариалния акт и получавате ключовете. От този момент сте собственик.

На какво да обърнете внимание и как е решено тук

1. Апартаментът е описан точно. Номер, етаж, площ, идеалните части от общите части и идентификаторът на поземления имот по кадастралната карта. Това не е формалност. Ако продавачът някога откаже да се яви пред нотариуса, купувачът, който е платил цената изцяло, може да поиска от съда да обяви предварителния договор за окончателен, като съдебното решение прехвърля собствеността (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). За целта съдът трябва да знае точно за кой апартамент става дума. В договора за Blanc това е ясно.

2. Цената е фиксирана, а парите отиват там, където трябва: по сметката на дружеството инвеститор. Всяка вноска има свой размер и падеж.

3. Задатъкът действа и в двете посоки. Съгласно чл. 93 ЗЗД, ако купувачът се откаже, продавачът задържа задатъка; ако продавачът не изпълни, купувачът може да поиска задатъка в двоен размер. Затова договорът за Blanc изрично нарича първото плащане задатък.

4. Знаете какво ще получите. Степента на завършеност е описана позиция по позиция: тухлени стени, цялостна топлоизолация, PVC дограма, ламинат, баня с фаянс и теракот, санитария и бойлер, гранитогрес и парапет на терасите, входна и вътрешни врати, напълно завършени общи части. При предаването апартаментът се проверява по този списък и всичко, което не съответства, се вписва в приемо-предавателния протокол за въвод във владение.

5. Сроковете са обвързани с официални актове, а не с обещания. Акт образец 15 трябва да бъде съставен в срок до 36 месеца от протокола за даване на строителна линия и откриване на строителна площадка, а в срок от 10 месеца след него инвеститорът е длъжен да подаде заявление за разрешение за ползване (т.нар. Акт 16). След Акт образец 15 инвеститорът има три седмици да ви уведоми, а нотариалният акт се подписва в уговорения срок – обикновено три или четири месеца. Практически съвет: имейл адресът в договора е адресът за всички уведомления, затова посочете такъв, който ще проверявате и след три години. Как работят строителните актове обясняваме в статията ни „Акт 14, 15 и 16“.

Къде сте защитени

• Ако строителството рязко поскъпне. Ако материалите или трудът поскъпнат с повече от 20% на годишна база или инфлацията надхвърли 10%, инвеститорът може да предложи индексиране на цената в разумни граници или да прекрати договора. Ако го прекрати, е длъжен да ви върне всяко платено евро в срок от 30 работни дни. Без неустойка и без загубен задатък: получавате или апартамента, или парите си.
• Ако имотът е обременен. Продавачът декларира, че имотът не е обременен с ипотеки, възбрани и права на трети лица. Ако към деня на нотариалния акт има такива, можете да развалите договора, да си получите всичко платено и неустойка в размер на 10% от цената отгоре.
• Ако продавачът откаже да прехвърли имота. След като сте платили цената изцяло, съдът може да ви прехвърли апартамента и без подписа на продавача.
• Ако инвеститорът закъснее по своя вина. Договорът предвижда неустойка във ваша полза. Забавяния по причини извън неговия контрол, като летната забрана за строителство в Слънчев бряг, не се броят, но забавяне, причинено от самия инвеститор, не спира срока.
• Ако се появят недостатъци. Явните недостатъци, установени при предаването, се отстраняват за сметка на продавача в срок от 30 работни дни. Скритите се покриват от законовите гаранционни срокове, които текат от издаването на разрешението за ползване: 10 години за конструкцията, 7 години за топло- и хидроизолацията и за вътрешните инсталации, 5 години за довършителните работи.
• Ако нещо се случи с вас. Правата ви преминават към наследниците ви, а договорът остава в сила.

А вашите задължения по договора

Справедливият договор обвързва и двете страни. Основното ви задължение е да плащате в срок. Забава с повече от 14 дни води до неустойка за всеки просрочен ден, а забава с повече от 30 дни позволява на инвеститора след писмено предизвестие да прекрати договора и да задържи значителна неустойка. Затова договорете график на плащанията, който реално можете да спазите, и ако някоя вноска ще закъснее, говорете с инвеститора преди падежа, а не след него. Банковите такси и разноските по прехвърлянето пред нотариуса са за сметка на купувача, както е обичайно в България.

Заедно с нотариалния акт подписвате и договора за поддръжка и управление на комплекса. На какво да обърнете внимание в него обясняваме в статията ни „Такса поддръжка в България“.

Какво проверяваме, преди да подпишете

Договорът е толкова добър, колкото са фактите зад него. Преди клиент да подпише, проверяваме онова, което самият договор не може да докаже: че дружеството инвеститор е в редовно състояние в Търговския регистър и представителят му има валидно пълномощно, че то е собственик на поземления имот или има вписано право на строеж в Имотния регистър, дали върху имота има банкова ипотека и как апартаментите ще бъдат освободени от нея, както и че за сградата е издадено разрешение за строеж. Повече за това – в статията ни „Шест проверки, преди да платите депозит“.

Обмисляте покупка на апартамент в строеж по крайбрежието – за себе си или като инвестиция? Свържете се с нас, преди да платите задатъка. Ще проверим инвеститора и договора, ще ви обясним всичко на разбираем език, ще договорим нужните промени и ще ви придружим по сделката до получаването на ключовете – и дистанционно, ако не можете да пътувате.

Virgin Build · Слънчев брягJ'Adore BlancДве жилищни сгради на около 400 м от плажа, с басейн, открит спа център и рецепция. Договорът, разгледан в тази статия, е този, който купувачите подписват днес.Вижте проекта