Подводные камни покупки на побережье Болгарии — и почему сегодня новостройка интереснее вторички

Большинство покупок на побережье проходят спокойно. А проблемы, которые всё же случаются, почти всегда одни и те же, их три. И все они видны по документам ещё до того, как вы внесёте депозит. Ниже разберём каждую, а потом объясним, почему всё чаще советуем новостройку, а не вторичку.

1. Долги по таксе поддержки

При покупке на вторичном рынке у прежнего собственника может быть долг перед управляющей компанией. Долг его, но на практике спор о карточках доступа, бассейне и услугах достаётся новому владельцу. До нотариуса мы запрашиваем у управляющего письменное подтверждение, что долгов нет, а если они есть, продавец гасит их до сделки или в её день. Что входит в таксу, мы рассказали в статье «Такса поддержки в Болгарии: что это такое и что читать в договоре».

2. У здания нет Акта 16

Пользоваться зданием нельзя, пока оно не введено в эксплуатацию (Закон об обустройстве территории, ЗУТ, ст. 178, ч. 1). Для большинства комплексов на побережье это разрешение на эксплуатацию от Дирекции национального строительного контроля, в обиходе Акт 16; небольшие здания получают удостоверение от общины (ст. 177). Оба документа публикуются в открытом реестре, поэтому мы проверяем их до подписания чего-либо.

3. Земля и право строительства

Многие комплексы на Солнечном берегу стоят на земле, которая застройщику не принадлежала: у него было только право строительства. Тогда покупатель владеет квартирой, а земля остаётся у другого собственника. Что это значит для вас, объясняем в статье «Что именно вы покупаете, приобретая квартиру в Болгарии». Для недостроенного здания есть ещё один момент: право строительства, которым не воспользовались в течение пяти лет, погашается (Закон о собственности, ст. 67). Поэтому мы проверяем, когда право получено и насколько продвинулась стройка.

Вторичка: что вы покупаете на самом деле

Большая часть жилья на побережье строилась в годы бума, до 2010 года, как летние апартаменты, а не как дома для жизни круглый год. Многие из них в хорошем состоянии, но утепление, окна, отопление, лифты и трубы рассчитаны на сезон, и им уже 15–20 лет. Капитальный ремонт оплачивают все собственники вместе, поэтому старое здание может принести расходы, которых вы не планировали.

Новостройка: почему это более универсальный вариант

Новое здание вводят в эксплуатацию только с техническим паспортом и сертификатом энергетической эффективности (ЗУТ, ст. 177, ч. 1). Оно построено из современных материалов, с современным утеплением, для жизни в любой сезон, и всё в нём новое. Минимальные гарантийные сроки по Наредбе № 2 начинают течь с ввода в эксплуатацию, поэтому за дефекты в первые годы отвечает строитель.

Поэтому новая квартира — универсальная инвестиция: в ней можно жить, в том числе зимой, сдавать её или со временем продать. Современный дом просто легче сдать и перепродать, чем летний комплекс двадцатилетней давности. Это не обещание доходности, а практическое наблюдение по сделкам, которые мы ведём.

У новостройки свои риски: здание ещё не достроено, а платите вы уже сейчас. Для этого и существует предварительный договор. Мы разбираем его в статьях «Предварительный договор на новостройку: на что смотреть и как он вас защищает» и «Акт 14, 15 и 16: как идёт стройка и что получает покупатель».

Collins Solicitors работает с Virgin Build, застройщиком проектов J'Adore, поэтому эти договоры мы знаем изнутри. Пример новостройки на Солнечном берегу — J'Adore Blanc.

Вторичка или новостройка — пришлите нам документы до того, как внесёте депозит. Собственность, обременения, долги и разрешения мы проверяем сами, вам не придётся ходить по инстанциям.

Virgin Build · Солнечный берегJ'Adore BlancДва новых жилых корпуса примерно в 400 м от пляжа, с бассейном, открытым спа и ресепшн.Смотреть проект