Подводни камъни при покупка на имот на Черноморието: ново строителство или вторичен пазар

Повечето покупки на морето протичат без затруднения. Проблемите, които все пак възникват, почти винаги са едни и същи три и всички те личат от документите още преди да сте платили депозит. По-долу разглеждаме всеки от тях, а след това обясняваме защо все по-често препоръчваме ново строителство пред вторичния пазар.

1. Неплатени такси поддръжка

При покупка от вторичния пазар предишният собственик може да има задължения към фирмата за управление. Задължението е негово, но на практика спорът за картите за достъп, басейна и услугите се пренася върху новия собственик. Преди изповядването на сделката при нотариуса изискваме от управителя писмено потвърждение, че няма неплатени суми, а ако има такива, продавачът ги погасява преди сделката или в деня на сделката. Какво покрива таксата, обясняваме в статията „Такса поддръжка в България: какво представлява и какво да прочетете в договора“.

2. Сградата няма Акт 16

Сграда не може да се ползва, преди да е въведена в експлоатация (Закон за устройство на територията, ЗУТ, чл. 178, ал. 1). За повечето комплекси по Черноморието това става с разрешение за ползване, издадено от Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК), т.нар. Акт 16; по-малките сгради получават удостоверение за въвеждане в експлоатация от общината (чл. 177). И двата документа се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията, затова ги проверяваме, преди да бъде подписано каквото и да е.

3. Земята и правото на строеж

Много комплекси в Слънчев бряг са построени върху земя, която не е била собственост на инвеститора: той е разполагал само с право на строеж. В такъв случай купувачът става собственик на апартамента, а земята остава собственост на друго лице. Какво означава това за вас, обясняваме в „Какво точно притежавате, когато купите апартамент в България“. При сграда, която още не е завършена, има още един момент: правото на строеж, което не е упражнено в продължение на пет години, се погасява по давност (Закон за собствеността, чл. 67). Затова проверяваме кога е учредено правото и докъде е стигнало строителството.

Вторичен пазар: какво всъщност купувате

По-голямата част от жилищата по Черноморието са построени в годините на строителния бум преди 2010 г. като летни апартаменти, а не като жилища за целогодишно живеене. Много от тях са добре поддържани, но изолацията, дограмата, отоплението, асансьорите и тръбите са проектирани за сезона и днес са на 15–20 години. Основните ремонти се заплащат от всички собственици заедно, затова една стара сграда може да ви донесе разходи, които не сте предвидили.

Ново строителство: защо е по-универсалният избор

Нова сграда може да бъде въведена в експлоатация само ако има технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики (ЗУТ, чл. 177, ал. 1). Тя е построена със съвременни материали и изолация, за ползване през всички сезони, и всичко в нея е ново. Минималните гаранционни срокове по Наредба № 2 започват да текат от въвеждането в експлоатация, така че за дефектите през първите години отговаря строителят.

Това прави новия апартамент универсална инвестиция: можете да живеете в него, включително през зимата, да го отдавате под наем или по-късно да го продадете. Съвременната сграда просто се отдава под наем и се препродава по-лесно от двадесетгодишен летен комплекс. Това не е обещание за доходност, а практическо наблюдение от сделките, по които работим.

Новото строителство има и своите рискове: сградата още не е завършена, а вие плащате преди това. Именно за това служи предварителният договор. Разглеждаме го в „Предварителният договор за апартамент в строеж: на какво да обърнете внимание и как ви защитава“ и в „Акт 14, 15 и 16: как протича покупката на имот в строеж, етап по етап“.

Collins Solicitors работи с Virgin Build, строителя и инвеститора на проектите J'Adore, затова познаваме тези договори отвътре. Пример за нова сграда в Слънчев бряг е J'Adore Blanc.

Независимо дали купувате от вторичния пазар или ново строителство, изпратете ни документите, преди да платите депозит. Ние сами проверяваме собствеността, тежестите, задълженията и разрешенията, така че да не се налага да обикаляте институциите.

Virgin Build · Слънчев брягJ'Adore BlancДве нови жилищни сгради на около 400 м от плажа, с басейн, открит спа център и рецепция.Вижте проекта