Sześć kontroli przed wpłatą depozytu i gdzie powinny trafić pieniądze

Większość problemów przy zakupie nieruchomości w Bułgarii widać w dokumentach na kilka tygodni przed wizytą u notariusza. Oto kontrole, które przeprowadzamy przy każdej transakcji.

1. Tytuł prawny sprzedającego

Akt notarialny sprzedającego albo orzeczenie sądu, umowa darowizny lub dokumenty spadkowe, na podstawie których nabył on nieruchomość. To, w jaki sposób sprzedający stał się właścicielem, decyduje o tym, jakich dokumentów zażąda notariusz i jak szybko można sfinalizować transakcję.

2. Obciążenia w Rejestrze Nieruchomości

Zaświadczenie z Agencji Wpisów wykazuje hipoteki, zajęcia, roszczenia wpisane w odniesieniu do nieruchomości oraz historię transakcji. Zamawiamy je na początku i ponownie tuż przed wizytą u notariusza.

3. Wycena podatkowa i zaległe podatki lokalne

Gmina wydaje zaświadczenie o wycenie podatkowej, które potwierdza również, że podatek od nieruchomości i opłata za wywóz odpadów są zapłacone. Bez niego notariusz nie podpisze aktu. Rozliczenia za media i opłatę za utrzymanie sprawdzamy oddzielnie; ewentualne zadłużenie sprzedający reguluje przed transakcją lub w dniu jej zawarcia.

4. Stan cywilny sprzedającego

Jeśli sprzedający był w związku małżeńskim w chwili zakupu nieruchomości, małżonek może musieć wyrazić zgodę na sprzedaż lub podpisać akt jako współsprzedający. Rozwód lub śmierć małżonka zmienia zestaw wymaganych dokumentów. Notariusz sprawdza to rygorystycznie.

5. Kataster

Szkic lub schemat katastralny potwierdza identyfikator i powierzchnię mieszkania. Dane te muszą być zgodne z umową rezerwacyjną i aktem. Kataster jest rejestrem technicznym: nie dowodzi, kto jest właścicielem.

6. Pozwolenie na użytkowanie budynku

Budynek oddany do eksploatacji ma pozwolenie na użytkowanie (powszechnie nazywane Aktem 16). Sprawdzamy, czy ono istnieje, ponieważ bez niego budowa nie została formalnie zakończona.

Umowa rezerwacyjna

Powinna określać pełną cenę, nieruchomość wraz z identyfikatorem katastralnym, depozyt i harmonogram płatności, planowany termin u notariusza, podział kosztów między strony oraz to, co dzieje się z depozytem, jeśli któraś ze stron się wycofa lub weryfikacja wykaże problem. Może zostać sporządzona w Państwa języku wraz z wersją bułgarską.

Jeśli depozyt zostanie uzgodniony jako zadatek (задатък), ustawa o zobowiązaniach i umowach nadaje mu jasne znaczenie: kupujący, który odstąpi od transakcji, traci go, a od sprzedającego, który się wycofa, można żądać zwrotu w podwójnej wysokości. Umowa może jednak przewidywać inne warunki, dlatego tę klauzulę należy przeczytać uważnie.

Depozyt i pozostała część ceny trafiają na rachunek powierniczy adwokata lub rachunek depozytowy notariusza, nigdy bezpośrednio do sprzedającego. Pieniądze są przekazywane sprzedającemu dopiero po podpisaniu aktu.