Шест проверки, преди да платите депозит, и къде трябва да отидат парите

Повечето проблеми при покупка на имот в България се виждат по документите седмици преди нотариуса. Ето проверките, които правим при всяка сделка.

1. Собствеността на продавача

Нотариалният акт на продавача или съдебното решение, дарението или наследството, чрез което е придобил имота. От начина на придобиване зависи кои документи ще поиска нотариусът и колко бързо може да приключи сделката.

2. Тежести в Имотния регистър

Удостоверението от Агенцията по вписванията показва ипотеки, възбрани, вписани искови молби и историята на сделките с имота. Изискваме го в началото и отново непосредствено преди нотариуса.

3. Данъчна оценка и неплатени местни данъци

Общината издава удостоверение за данъчна оценка, което потвърждава и платените данък сгради и такса смет. Нотариусът не изповядва сделката без него. Сметките за ток, вода и такса поддръжка се проверяват отделно; задълженията се погасяват от продавача преди или в деня на сделката.

4. Гражданското състояние на продавача

Ако продавачът е бил в брак при покупката, съпругът може да трябва да даде съгласие или да подпише като съпродавач. Развод или смърт на съпруга променят нужните документи. Нотариусът проверява това стриктно.

5. Кадастър

Скицата или схемата от кадастъра потвърждава идентификатора и площта на апартамента. Те трябва да съвпадат с договора за резервация и с акта. Кадастърът е технически регистър: той не доказва кой е собственикът.

6. Разрешение за ползване на сградата

За въведена в експлоатация сграда има разрешение за ползване (т.нар. Акт 16). Проверяваме, че то съществува, защото без него сградата не е формално завършена.

Договорът за резервация

В него трябва да са посочени пълната цена, имотът с кадастралния му идентификатор, депозитът и графикът на плащанията, планираната дата при нотариуса, кой поема разходите и какво става с депозита, ако някоя от страните се откаже или проверките покажат проблем. Може да бъде изготвен на вашия език с български вариант.

Ако депозитът е уговорен като задатък, Законът за задълженията и договорите му дава ясно значение: купувач, който се откаже, го губи, а от продавач, който се откаже, може да се иска връщането му в двоен размер. Договорът може да урежда и други условия, затова прочетете тази клауза внимателно.

Депозитът и остатъкът от цената се превеждат по клиентска сметка на адвокат или депозитна сметка на нотариус, никога директно на продавача. Парите се освобождават към продавача едва след подписване на акта.